建立不动产先取特权制度之探索——兼论执行房屋开发商房产中对第三人权利的保护

一、问题的提出

法院执行房屋开发商为被执行人、开发的房产为执行标的物的案件，常遇到这样的问题：被拆迁人、购房人、建筑商、建材商等作为案外人，对开发商具有某种请求权，但未经裁判、仲裁或强制执行债权公证，无申请强制执行的依据，不能参与分配，但由于他们的权利的客观存在，有的地位还很特殊，如被拆迁人与建筑商，他们的权利与案件申请人的权利冲突非常突出。法院在执行中显然不能无视他们的现实利益，而如何设置一项法律制度来保护他们的合法权益，是值得我们研究的问题。

二、问题的分析

在现行法律制度下，上述案件申请人的权利与案外第三人权利冲突之所在，案外第三人可获得何种保护，是我们讨论的前提。我们试作如下分析：

（一）被拆迁人、购房人权利所处状态。购房人的权利就是作为买方请求开发商交付房屋的权利，无须赘述。被拆迁人，是指在房屋开发商建造新房前原有土地上旧房的所有权人，在大多情形下，开发商承诺对其安置新房，补偿拆迁的旧房。在此情况下，被拆迁人与开发商约定在以后开发商新建的房屋中获取一定面积房屋产权，被拆迁人贴补开发商新房与旧房之差价。在拆迁合同、房屋买卖合同实现之前，当法院将房屋产权强制执行给申请执行人时，被拆迁人、购房人即成为物权（房产）变动中的第三人。上述第三人既不是当事人（在本文中指的是被执行人房屋开发商与申请执行人），也不能凭合同申请参加法院执行案件的分配，但是，案件的执行结果与其有密切利害关系，这就构成物权变动中第三人的法律地位特征。

（二）现行法律制度对作为物权变动中第三人的被拆迁人与购房人的权益给予了怎样的保护呢？从被拆迁人与购房人所获得的权利来分析，他们与房屋开发商分别签订有房屋拆迁安置合同和房屋买卖合同，根据合同，被拆迁人与购房人有从开发商处获取房屋所有权的权利，有向开发商交付房款的义务，被拆迁人另有承担受拆迁的义务。虽然被拆迁人与房屋开发商签订的合同似乎有特别之处，包含有一方在被另一方拆迁旧房之后有权占有另一方新房的约定，但是，与一般的合同并无本质上的区别，双方的权利义务依然是通过协商一致签订合同的方式加以明确、固定的，而非法定的权利，依通常的内容看符合买卖合同的特征，可以归为买卖合同一类。购房人获得的是买卖合同中所享有的权利自不待言。因此，被拆迁人与购房人所享有的权利均是合同权利，是请求交付标的物的债权，统属于债权的范畴。在被拆迁人、购房人与房屋开发商签订了不动产买卖合同之后，被拆迁人、购房人均可能已付出了一定的代价，包括旧房被拆让及支付房款等，而对于开发商交付房屋的期待则只能通过买卖合同的履行来实现，一旦开发商违约，被拆迁人、购房人可依据合同行使债的请求权，该请求权有《合同法》为其保障的法律依据。但是，应当看到，该请求权的实现受到了前文所述物权变动的影响，根据物权法定、物权优先于债权保护原则的规定，再结合不动产买卖合同中并无担保适用的实际状况，可推知被拆迁人、购房人享有的权利受保护的状态是处于相对脆弱的境地的。

（三）根据公平与正义观念，有建立对被拆迁人、购房人特别保护的制度的必要。我们的理由如下：（1）被拆迁人对开发商所建房屋享有的权利是个比较特殊的权利，因为被拆迁人原先享有一个物权（即旧房），他与开发商在房屋建造前即有取得新建房屋物权的合意，也可以说，被拆迁人在开发商新建房屋上所享有的物权是与房屋建造相伴而生的，被拆迁与受安置是密不可分的，我们是否因之可将被拆迁人与开发商之间的交易形象地比成物物交换？其实，从实质上我们可以将它界定为一种不动产买卖行为，虽然它与一般的买卖有所区别。被拆迁人在失去原有旧房时即与房屋开发商有获取新房屋产权的约定，开发商获取了被拆迁人的旧房物权，并未支付钱款给被拆迁人，而是承诺给被拆迁人新房物

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