“到期房地产”与所有权平等

在前几年，“到期房地产”这个说法还不为人知，到了2004年，却已经成了深圳市的热门话题。人们花钱买房，原本打算在自己的房里安享余生，最好还能传之后代。然而，从2002年起，一些深圳市的业主突然发现，自己享有所有权的房屋被宣布“到期”了。这些房屋大多是20世纪80年代修建，土地使用权的获得方式多为行政划拨，所以，土地使用权的年限长短不一。仅国商大厦内就分别存在着20年、30年、40年、50年不同的土地使用期限，据说，更严重的情况是，一栋楼内的房子有多达10种土地使用期限。其中，那些只有20年土地使用年限的，要么已到期，要么即将到期。一些业主陷入巨大的困惑和苦恼中，他们害怕，“到期”二字意味着将永远地失去房屋所有权。

深圳市政府于2004年4月23日及时出台了《深圳市到期房地产续期若干规定》，使那些仅有20年土地使用权的业主，可以通过补缴地价或缴纳土地使用租金的方式，继续享受自己的房子。同时，那些关心自己房屋命运的旁观者，也总算长舒了一口气。

事情似乎得到了完满的解决。但在我看来，事情还远远没有结束。

实际上，“到期房地产”这个说法并不准确。所谓“到期”，主要是指那些房地产证登记的土地使用年限，或土地出让合同规定的土地使用年限已经到期。简单的说，就是土地使用权到期，而不是土地上的房屋所有权到期。所有权的一个重要属性就是无期限性。因此，“到期”的只能是土地使用权，至于“房产”即房屋所有权，是不可能有“到期”一说的。

不过，“到期房地产”这个说法，在现行法律框架下也说得过去。为什么呢？因为土地和房屋在客观上是一体的，不可能有一座没有地基的房屋。因此，只要土地使用权到期，修建在土地上的房屋也就面临着归属问题。为了了解这个问题的实质意义，可以设想一种不同于我国的土地制度。如果在一个土地所有权可以由自由买卖的国家里，土地使用权到期时，房屋所有权人可以通过购买土地所有权的方法，使土地所有权和房屋所有权一体化，从而使居住的权利永不到期。当然，房屋所有权人如果财力有限，也可与土地所有权人达成协议，按市场价格分年租用土地。这样，房屋所有权和土地所有权虽然分离，但房屋所有权人仍然可以继续享有他的房屋，直到买下那块土地，或者将自己的房屋出卖为止。

但是，按照我国《宪法》和《土地管理法》的相关规定，我国实行土地公有制，土地所有权不能进入市场交易，因此，房屋所有权人不可能在土地使用权到期后购买土地所有权。这样，一旦土地使用权到期，如果不能让房屋所有权人租用土地，势必导致房屋所有权也“到期”的局面。这就是为什么说“到期房地产”这个概念可以成立的原因。

不过，如果真的让房屋所有权因为土地使用权到期而“到期”，那么，房屋所有权就不是实质意义上的、完整的所有权，而是处分权能受限制的所有权，其功能最多相当于使用权。老百姓用多年的积蓄，本想购买的是房屋所有权＋土地使用权，换来却是一个房屋使用权＋土地使用权，这无论如何有点说不过去。正因此，如何处理土地使用权到期后的房屋归属问题，使房屋所有权人享有名副其实的所有权，在我国就显得特别重要。关于这一点，按照《深圳市到期房地产续期若干规定》第三条的规定，深圳的业主只要补缴土地使用价即可继续享有土地使用权。如果不愿补缴地价的，也可分年支付土地租金，以保障业主的房屋所有权。这样的解决方案，应该是合理的。

但问题是，如果出现房屋所有权人不愿意补缴地价，又不愿缴纳租金呢？按照《深圳市到期房地产续期若干规定》第六条的规定：“到期房地产不办理续期手续或申请续期未获批准的，原有划拨土地使用权消灭，其土地使用权无偿收回。适用本规定的到期房地产，其地上建筑物、构筑物按建造成本折旧补偿”。这个规定就值得商榷了。

一般来说，房屋所有

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